写字楼租赁合同里，月租金单价往往不是成本的全部。免租期、租金递增幅度、管理费是否含空调、押金与付款节奏，是决定企业三到五年总支出的关键开关。签约前把这几个条款逐项谈清，比单纯压单价更实在。
一、免租期与装修期：省下的是真金白银
行业常见做法是：装修期内承租方通常只需付管理费、不需付租金；而免租期是业主给予用于装修和搬迁的免租金时间，可经协商争取，常见落在年末的 1 到几个月。对刚起步、现金流紧的团队，这几个月的减免直接影响前期压力。
装修期
一般只付管理费不付租金，用于施工与通风散味。
免租期
可谈，新签、整层、市场淡季往往更有空间，直接抵扣前期成本。
二、租金递增：把三年后算进预算
租约常约定租期内每年租金上涨幅度，通常与市场通胀水平挂钩。这笔“加法”要提前纳入长期成本预算，否则第三年的月支出可能明显高过第一年。谈判时可关注：递增从哪一年起、幅度上限、是否设封顶。
三、管理费与超时空调：容易被忽略的“加项”
管理费包含什么
一般含公共照明、水、电梯、空调、保洁；不含套内电表费与超时空调费。
超时空调费
超过物业时段加开空调，常由承租方按小时承担，公开参考约 150–350 元/小时/套。
注：超时空调费为公开资料参考区间，具体以各项目合同约定为准；管理费多为固定实价。
四、押金与付款：现金流的节奏
押金
常见相当于 2–3 个月租金，合同期满无违约后退还，占用一笔流动资金。
付款方式
常见押二付一或押三付一，付款节奏影响月度现金安排。
五、签约前对照这 4 个开关
- ① 免租期多长：写进合同，明确起止与适用条件。
- ② 递增怎么算：起算年、幅度、是否封顶，算清第三年支出。
- ③ 空调含不含：管理费含空调时段，超时怎么计费，写清楚。
- ④ 押金与付款：押金月数、付款节奏，匹配企业现金流。
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本文为租赁合同条款科普整理，免租期、押金、付款等为行业常见做法参考，超时空调费区间为公开资料参考；具体以双方签约合同为准。本文仅作信息参考，不构成法律或要约。