物业费到底包了什么
写字楼"管理费"是固定价（多数不议价），但它包含什么，不同楼宇差别很大。看房时只问"多少钱一平"不够，要问清服务边界，否则后期加收项目会超预期，月度支出被悄悄抬高。
通常包含的基础服务
公共区域保洁、保安、电梯运行与维保、中央空调主机及公区制冷供暖、公区水电、外墙与公区设施维护、前台与秩序管理。这些是管理费的基本盘，楼与楼之间服务标准不同，看房时可要求看物业服务标准文件。
通常不包、要另算的
- 户内空调加时/加时制冷：超出标准时段常按小时或面积另计（行业常见区间，以实际为准）。
- 户内电费：多按单元独立计量，按电价实收。
- 专属服务：如24小时空调、专属前台、会议室预订，可能额外收费。
为什么管理费是固定价
管理费对应整栋公共运营成本的摊分，业主通常按统一标准收、不随成交租金浮动。所以谈租约时重点谈租金，管理费更多是"问清包含项"而非"砍价"。试图砍管理费通常无效，不如把精力放在租金和免租上。
| 费用 | 是否常含在管理费 | 备注 |
|---|---|---|
| 公区保洁保安 | 是 | 基础服务 |
| 公区空调 | 是（时段内） | 加时另计 |
| 户内电费 | 否 | 独立计量 |
| 专属服务 | 否 | 按需购买 |
怎么比才公平
两家管理费一个 25 一个 35，未必贵的更亏——可能前者不含空调加时、后者全包。让物业列一份"管理费服务清单"，逐条确认边界，再比总价，才不会被表面数字误导。
决策建议
让物业列一份"管理费服务清单"，逐条确认边界，再比总价。具体以实际为准。
两家管理费对比实例
甲楼管理费 22 元/㎡·月，含公区空调时段内、不含户内加时；乙楼 30 元/㎡·月，含全时段空调和部分会议空间。表面乙贵 8 元，但你团队常加班、空调加时多，甲楼加时费一摊可能反超乙。所以比管理费不能只看单价，要把你真实使用习惯代入算总包。
问清"你的使用习惯"
看房时请物业按"你团队 typical 一天"估一个全包月费，两栋放一起比，结论才公平。别羞于提加班多、会议多，这些正是管理费差异被放大的地方。把使用画像说清楚，物业给的对比才贴近真实成本。
服务标准要白纸黑字
管理费对应的是服务等级。要求物业把"保洁频次、电梯运维响应、空调供应时段"写进服务标准附件，日后缩水才有依据维权。口头承诺"服务很好"在争议时毫无用处，落到纸面才算数。看房时顺手要一份服务标准文件，比事后投诉省心。
本文为行业常见口径，具体以物业公示为准。